La compraventa de viviendas mantiene un elevado volumen en España pese al encarecimiento de los precios y al aumento de los costes asociados a la adquisición.
En el primer trimestre de 2026 se registraron más de 163.000 operaciones, según los datos del Ministerio de Vivienda, mientras que otras estadísticas elevan la cifra hasta cerca de 178.500 transacciones. En ambos casos, el mercado continúa mostrando una fuerte actividad, aunque con una moderación respecto a los máximos alcanzados en 2025.
Más allá del precio de compra, uno de los factores que más condiciona la decisión de los compradores es la carga fiscal.
Los impuestos pueden incrementar significativamente el desembolso inicial necesario para adquirir una vivienda y, en algunos casos, elevar el coste total por encima del 25% del valor del inmueble.
Esta situación es especialmente relevante en la obra nueva, donde la tributación se ha convertido en uno de los principales elementos que encarecen el acceso a la vivienda.
Impuestos al comprar una vivienda de obra nueva
La adquisición de una vivienda de obra nueva está sujeta principalmente al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Con carácter general, el comprador debe abonar un IVA del 10% sobre el precio de venta de la vivienda. En el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública pueden aplicarse tipos reducidos del 4%, aunque son situaciones específicas.
A este impuesto se suma el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la formalización de documentos notariales. Se trata de un tributo cedido a las comunidades autónomas, por lo que su tipo varía según el territorio. Generalmente oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado, aunque algunas regiones aplican porcentajes superiores en determinados supuestos.
Por ejemplo, para una vivienda nueva de 300.000 euros, el comprador tendría que pagar 30.000 euros de IVA. Si además el AJD fuera del 1,5%, habría que añadir otros 4.500 euros. Solo estos dos conceptos elevarían la factura fiscal hasta los 34.500 euros.
Sin embargo, la carga tributaria no termina ahí. También deben afrontarse gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría —si existe financiación hipotecaria— y tasación. Aunque técnicamente no son impuestos, forman parte de los costes obligatorios asociados a la operación.
Si se incorpora además la tributación que soporta previamente el promotor durante el proceso constructivo, numerosos representantes del sector inmobiliario sostienen que la presión fiscal acumulada sobre una vivienda nueva puede superar el 25% del precio final.
A los impuestos que paga directamente el comprador se suman gravámenes sobre el suelo, licencias urbanísticas, tasas municipales y tributos vinculados a la actividad promotora, costes que terminan repercutiéndose en el precio de venta.
La consecuencia es que la obra nueva presenta una factura fiscal más visible y concentrada en el momento de la compra. El comprador debe disponer de una cantidad importante de ahorro previo, ya que la financiación hipotecaria normalmente no cubre impuestos ni gastos asociados.
Fiscalidad de la vivienda de segunda mano
La compra de una vivienda usada sigue un esquema diferente. En lugar de IVA, el comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya cuantía depende de cada comunidad autónoma.
Actualmente, los tipos generales suelen situarse entre el 6% y el 10%, aunque algunas regiones aplican gravámenes más elevados para inmuebles de alto valor o reducciones para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
Tomando como referencia una vivienda de segunda mano valorada en 300.000 euros, un ITP del 8% supondría un desembolso de 24.000 euros. A diferencia de la obra nueva, no existe obligación de pagar IVA ni, por regla general, AJD sobre la compraventa, lo que reduce la carga fiscal inicial.
No obstante, el comprador sí deberá asumir igualmente gastos notariales y registrales. Si existe hipoteca, también habrá costes relacionados con la tasación y determinados trámites administrativos.
La principal ventaja de la vivienda usada desde el punto de vista tributario es que el impuesto principal suele resultar inferior al conjunto formado por IVA y AJD de la obra nueva.
Además, algunas comunidades autónomas mantienen bonificaciones y tipos reducidos que permiten disminuir todavía más la factura fiscal.
Sin embargo, la menor carga impositiva no implica necesariamente un menor coste global. Muchas viviendas de segunda mano requieren reformas, actualizaciones energéticas o inversiones adicionales para adecuarlas a las necesidades del comprador. Estos desembolsos pueden compensar parcialmente el ahorro fiscal obtenido respecto a una vivienda recién construida.
También debe tenerse en cuenta que la fiscalidad varía considerablemente según la ubicación del inmueble. Dos viviendas con el mismo precio pueden generar diferencias de varios miles de euros en impuestos dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentren.
La comparación entre obra nueva y segunda mano muestra, por tanto, dos modelos tributarios claramente diferenciados. La vivienda nueva soporta IVA y AJD, lo que incrementa de forma notable el desembolso inicial y contribuye a que la carga fiscal acumulada supere en muchos casos una cuarta parte del valor final del inmueble. La vivienda usada, por su parte, se grava mediante el ITP, un impuesto generalmente inferior, aunque también sujeto a variaciones territoriales y condiciones específicas aplicables a determinados colectivos.
