El reciente pronunciamiento del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) introduce un cambio relevante en la fiscalidad de las adquisiciones inmobiliarias en subasta.
La sala de lo contencioso-administrativo ha establecido que, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), debe prevalecer el valor de referencia catastral frente al precio de adjudicación en subasta.
La decisión se apoya en la evolución normativa y constitucional reciente.
Tras la reforma fiscal de 2021 y el aval del Tribunal Constitucional, el valor de referencia se configura como base imponible objetiva del impuesto, desplazando otros criterios tradicionales como el “valor real” o el precio efectivamente pagado.
En este contexto, el TSXG entiende que incluso en las subastas, donde históricamente se tomaba el valor de adjudicación, debe aplicarse este criterio general, lo que supone una reinterpretación del régimen específico de estas operaciones.
La relevancia de la sentencia va más allá del caso concreto: puede sentar doctrina y consolidar un criterio que incremente la carga fiscal de este tipo de adquisiciones en toda España.
Las compras en subasta, interesantes por su precio
Las subastas judiciales y bancarias han sido tradicionalmente una vía atractiva para adquirir inmuebles a precios inferiores a los de mercado.
En muchos casos, los descuentos pueden oscilar entre el 30% y el 60% respecto al valor de tasación, e incluso alcanzar cifras más bajas en situaciones particulares.
Este diferencial de precio se explica por varios factores:
- Necesidad de liquidación rápida de activos (ejecuciones hipotecarias, concursos, embargos).
- Riesgos asociados (ocupantes, cargas, estado del inmueble).
- Menor competencia en determinados procesos.
Precisamente por estos precios reducidos, la base imponible del ITP calculada sobre el valor de adjudicación permitía ajustar la tributación al coste real de la operación. Esto convertía a las subastas en una opción especialmente interesante tanto para inversores como para compradores particulares.
Sin embargo, la nueva interpretación judicial rompe este equilibrio: si el impuesto se calcula sobre un valor superior al precio pagado, parte del atractivo económico desaparece.
La tributación de las adquisiciones: qué hay que pagar
Comprar un inmueble, también por la vía de la subasta, implica asumir una serie de costes fiscales y registrales. Los principales son:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es el tributo clave en viviendas de segunda mano. En Galicia, el tipo general ronda el 7%-8%, con reducciones para determinados colectivos.
La base imponible es el mayor valor entre el declarado, el precio o el valor de referencia catastral.
2. Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Se aplica en determinados supuestos, especialmente si hay escritura pública y financiación hipotecaria.
3. Gastos notariales
Derivados de la formalización de la escritura pública.
4. Gastos registrales
Coste de inscripción en el Registro de la Propiedad.
5. Otros costes asociados
Como gestoría, posibles cargas pendientes o regularizaciones.
En el caso concreto de las subastas, aunque pueden existir tipos reducidos o particularidades, la regla general es que el ITP se calcula sobre el mayor valor entre referencia y precio, lo que ahora cobra especial importancia.
Qué puede pasar a partir de ahora
La sentencia del TSXG puede tener consecuencias significativas:
- Creación de jurisprudencia: Aunque no es Tribunal Supremo, sí marca una línea interpretativa que otros tribunales podrían seguir, especialmente si se consolida en futuras resoluciones.
- Incremento de la carga fiscal: Los compradores podrían pagar impuestos sobre valores superiores al precio real, lo que encarece la operación.
- Reducción del atractivo de las subastas: Si el ahorro en el precio se compensa con una mayor tributación, el incentivo económico disminuye.
- Mayor litigiosidad: Es previsible que contribuyentes recurran liquidaciones cuando el valor de referencia se aleje del precio real de mercado.
- Homogeneización del sistema: Desde el punto de vista de la Administración, la medida refuerza el uso del valor de referencia como estándar objetivo, reduciendo discrecionalidad.
En definitiva, la decisión del tribunal gallego refuerza una tendencia ya visible en el sistema tributario español: la primacía de valores administrativos frente a los precios reales de mercado. Esto puede mejorar la seguridad jurídica desde la perspectiva recaudatoria, pero plantea dudas sobre su impacto en la equidad fiscal y en el funcionamiento del mercado de subastas inmobiliarias.
