Aunque la ley no obliga, conocer los pasos para inscribir un inmueble en el Registro, de cada provincia o localidad es importante para poder hacerlo cuando cada propietario esté preparado para ello.
Inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad aporta claridad sobre la titularidad, facilita futuras transmisiones y protege frente a posibles conflictos. De hecho, a día de hoy, incluso se pueden hacer consultas telemáticas en su sede.
Aunque no hay un plazo para hacerlo, regularizar la propiedad, especialmente en fincas heredadas o antiguas, constituye un gesto esencial para asegurar la continuidad del patrimonio familiar y evitar problemas en las herencias venideras.
Cómo registrar inmuebles dependiendo de su procedencia
1. Adjudicación por resolución judicial
Desde que explotara la llamada burbuja inmobiliaria, son muchos los que han adquirido propiedades a través de subastas judiciales de empresas en concursos de acreedores o a través de entidades bancarias.
No hay que olvidar tampoco los embargos y daciones de pago que acabaron en carteras de fondos y entidades y que, durante los últimos años, batieron cifras récord.
Cuando un inmueble se adjudica mediante sentencia, auto judicial o procedimiento de ejecución, el Registro exige varios documentos:
- Testimonio o mandamiento judicial firme donde conste la adjudicación. Para que se comprenda, esto sería el equivalente a la escritura notarial, no siendo necesario realizarla.
- Identificación registral o catastral del inmueble. Normalmente, en el auto, suele aparecer toda la información.
- Liquidación del impuesto correspondiente (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o, en su caso, plusvalía municipal si procede).
El registrador verificará la coherencia de la resolución con la situación registral antes de proceder a la inscripción solicitando las correcciones pertinentes en caso de necesidad.
2. Compraventa tradicional
Es el método más habitual en las transacciones de compraventa. Bien entre particulares o bien en compraventas a promotores o comercializadoras, las cifras de las escrituras públicas no para de crecer en España.
En las transmisiones habituales mediante compraventa notarial, el proceso resulta más sencillo, aunque también hay que contar con la inclusión de hipoteca en la escritura, si la hubiera, lo que requiere de un representante del banco en la notaría.
Al disponer de la copia de la escritura y liquidar la minuta del notario, el registrador solicitará:
- Copia de la escritura pública de compraventa firmada ante notario.
- Justificante del pago de impuestos (ITP o IVA, según el caso).
- Referencia catastral del inmueble, que suele estar dentro de la propia escritura ya que es el notario quien ha revisado previamente los datos para poder dar fe.
- Certificado energético, si la operación lo requiere.
Aunque es un trámite que deberá hacer el nuevo propietario en su nombre o representado por una gestoría, hay que saber que el notario suele remitir electrónicamente la escritura para ir informando al titular de la transmisión, al igual que lo hace con el Ayuntamiento en el que se ubica la propiedad.
El registrador comprueba titularidad previa, cargas y descripciones, y procede a inscribir añadiendo nota al nuevo propietario.
Además, es importante saber que, una vez se liquide la hipoteca, es necesario hacer una cancelación hipotecaria en el registro para que se borre que está gravada con la misma en caso de transmisión. Es un trámite que, generalmente, lo inicia a petición del usuario el banco para certificar la deuda 0 y que sirve para evitar problemas futuros.
3. Donación
La transmisión gratuita sigue un procedimiento similar al de la compraventa, con algunos matices y liquidaciones independientes. Se trata de un trámite que en España sigue en auge pese a la carga impositiva que supone para ambas partes.
No obstante, dejar las cosas y los papeles en regla tranquiliza a muchos herederos. Una vez definida en el notario la característica de cada donación, es necesario presentar ante el notario:
- Escritura de donación otorgada ante notario.
- Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones
- Documentación catastral.
- Pago de la plusvalía municipal, si procede.
En donaciones a familiares directos suele existir bonificación fiscal, pero el trámite registral es el mismo.
4. Disolución de condominio
Cuando varios copropietarios, sobre todo ante una herencia con varios herederos, acuerdan quedarse con el inmueble en proporciones distintas o asignarlo a uno solo a cambio de una compensación económica, se formaliza una disolución del condominio.
Es una fórmula que abarata los costes de la compraventa cuando se realiza entre familiares y, aunque no es el más conocido, sí empieza a tener ya cierta acogida en las notarías.
Una vez firmada, al igual que en casos anteriores, el Registro de la Propiedad necesitará los siguientes documentos:
- Escritura notarial de extinción del condominio.
- Justificante del pago del impuesto correspondiente (normalmente AJD).
- Referencia catastral.
El registrador actualiza la titularidad en función del acuerdo otorgado.
Viviendas heredadas de abuelos o inmuebles sin inscribir
En muchas zonas rurales existen casas antiguas nunca inscritas, porque se construyeron hace décadas sin escritura formal, y que hoy en día pasan a sus descendientes.
Para regularizar estas situaciones suele utilizarse la vía de obra nueva por antigüedad o un expediente notarial de dominio.
¿Cuáles son los pasos habituales para regularizarlo?
En primer lugar, se solicitará una certificación catastral que refleje la existencia y antigüedad de la construcción.
A ese documento habrá que añadir la aportación de fotografías, planos y, en ocasiones, certificado técnico que confirme que la edificación lleva más de los años exigidos por la normativa (habitualmente más de 6 años sin modificaciones).
El siguiente paso será la firma en notaría de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad y, si la finca no consta en el Registro, la tramitación paralela de un expediente de dominio para inmatricular el inmueble.
Con esa documentación, al Registro habrá que llevar también la liquidación del impuesto correspondiente, que en este caso, será el de Actos Jurídicos Documentados.
Gracias a este trámite se permite que inmuebles antiguos, transmitidos de generación en generación sin documentación formal, pasen a contar con plena seguridad jurídica en su primera inscripción registral.
