La crisis de la vivienda parece no remontar, de ahí que se consoliden alternativas como la venta de habitaciones.
Con subidas de precio registradas en las ventas de doble cifra según varios indicadores oficiales y de mercado – el índice del Banco de España mostraba aumentos alrededor del 10–12% interanual en 2025 – y el ajuste más moderado de los contratos de alquiler con el nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos (IRAV), la realidad es que ,en la práctica, las capitales siguen registrando alzas muy superiores a la media.
Frente a ese escenario, ha aparecido una nueva tendencia que está arraigando: la comercialización de habitaciones en propiedad como producto de inversión.
“Hay plataformas y startups que compran pisos, los dividen legalmente en proindiviso, y venden habitaciones individuales. Es una alternativa para entrar en el mercado con importes mucho menores que los de una vivienda completa y que oscilan entre 60.000 y 95.000 euros por estancia en las grandes capitales. Aunque sorprenda, hoy en día tienen listas de espera que se cuentan en decenas de miles de interesados”, explican desde el sector.
¿Qué perfiles optan por esta alternativa?
Los inversores privados que compran esas habitaciones son, según los análisis y entrevistas publicados, sobre todo jóvenes de entre 25 y 35 años con contrato estable que buscan acumular patrimonio sin afrontar una hipoteca tradicional ya que, con préstamos personales y un porcentaje de ahorro, pueden afrontar la compra.
También aparecen perfiles de familias que compran una habitación para sus hijos en ciudades universitarias para que puedan alojarse durante sus estudios y pequeños inversores individuales que esperan una revalorización o un rendimiento por alquiler en ese tipo de zonas.
Las startups detrás de este modelo tan disruptivo permiten, además, a los inversores que quieren, desde el primer día, poner la habitación en alquiler, hacerlo a través de su propia gestión. Gracias a esto, los microinversores se olvidan de reformas, contratos y la búsqueda de los llamados copropietarios compatibles y dejan las gestiones, directamente, a las empresas que son capaces de responder a todos los procesos a cambio de cuotas o comisiones. Para quienes adquieren las habitaciones, esta fórmula les permite cubrir cuotas y, recibir una rentabilidad desde el primer momento.
¿Dónde estaría la demanda? En la necesidad de alquiler de perfiles como estudiantes, jóvenes profesionales y trabajadores temporales que priorizan la localización y el coste por encima de polémicas.
Esto, también, preocupa a las comunidades de vecinos que ven cómo este modelo podría generar una rotación mayor de inquilinos que pueda derivar en problemas de convivencia e incluso en la monetización externa de las zonas comunes.
Críticos y juristas advierten que esta creciente popularización de la venta por habitaciones puede dificultar, en medio plazo, la aplicación de normas urbanísticas y de vivienda, y que su expansión dependerá tanto de la regulación sobre arrendamientos como de la evolución de los precios y de la financiación.
Mientras tanto, el fenómeno se consolida en el mapa inmobiliario de las capitales como una vía alternativa —y para algunos, preocupante— de adaptar el mercado a una crisis de acceso que sigue sin solución clara.
¿Qué dice el marco legal español al respecto?
Aún con esto, hay que tener en cuenta un añadido. ¿Es posible inscribir en el Registro de la Propiedad una habitación?
Atendiendo a la actual Ley de Propiedad Horizontal, no lo sería. Basta revisar cuál es la normativa para darse cuenta de que se incumplen algunos principios legales como la salida propia a elemento común o vía pública.
Además, habría que definir muy bien el derecho de uso de las zonas comunes de la vivienda y, por extensión, también de la Comunidad de Propietarios de la finca, que podría redactar y aprobar, también, nuevas normativas internas para evitar el malestar de los vecinos.
En este sentido, habrá que ir viendo cómo evoluciona la jurisprudencia ante estos nuevos escenarios ya que, como alternativa, se podría plantear una escritura ante notario que permitiera el uso exclusivo de ciertas áreas o contratos base como los de la multipropiedad.
Habrá que ir viendo cómo el legislador ofrece garantías para este tipo de transacciones que, aunque polémicas, tienen cabida en el ámbito del condominio.
