La firma de un contrato de arras constituye uno de los momentos clave en el proceso de compraventa de una vivienda o inmueble, tanto si se trata de obra nueva como de una de segunda mano.
No es una simple formalidad: supone un compromiso contractual vinculante para comprador y vendedor, fijando las condiciones esenciales de la futura transmisión del inmueble y estableciendo las consecuencias económicas en caso de incumplimiento.
En la práctica, el contrato de arras suele representar el segundo paso dentro del proceso de adquisición, inmediatamente después de la reserva del inmueble y justo antes de la firma de la escritura pública de compraventa ante notario.
Es, por tanto, el instrumento que consolida la voluntad real de las partes y que marca el inicio del tramo final de la operación.
La firma de arras: implicaciones sobre licencias y plazos
En el caso de la compra de una vivienda de obra nueva, la firma del contrato de arras tiene una implicación especialmente relevante desde el punto de vista jurídico y económico.
Mediante este contrato, el comprador está asumiendo que la promotora se encuentra en disposición de ejecutar la obra conforme a los plazos pactados. En la práctica, ello presupone que la promotora dispone de las licencias urbanísticas y autorizaciones administrativas necesarias para poder construir.
Si finalmente la promotora no pudiera ejecutar la obra por carecer de licencias, por imposibilidad urbanística o por cualquier otra causa imputable a ella, se produciría un incumplimiento contractual.
En ese supuesto, y cuando se hayan pactado arras penitenciales (la modalidad más habitual), la promotora estaría obligada a devolver al comprador la cantidad entregada y, además, a abonar la correspondiente indemnización en la cuantía pactada o, en su defecto, la legalmente prevista.
Por su parte, en la compraventa entre particulares (inmueble de segunda mano), la firma de arras fija un plazo concreto para otorgar la escritura pública de compraventa. El incumplimiento de ese plazo por cualquiera de las partes genera igualmente consecuencias indemnizatorias.
Así, si el comprador no acude a la firma en el plazo pactado sin causa justificada, perderá normalmente la cantidad entregada en concepto de arras. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el importe recibido y abonar la penalización correspondiente.
Cláusulas esenciales que debe contener un contrato de arras y aspectos a revisar antes de firmar
Antes de firmar un contrato de arras es fundamental revisar, como mínimo, las siguientes cláusulas:
Identificación completa de las partes
Debe figurar correctamente la identidad del comprador y del vendedor, así como su capacidad para contratar. Si actúan representantes, debe indicarse el título de representación.
Identificación precisa del inmueble
Es imprescindible que el contrato describa el inmueble de forma inequívoca (dirección, referencia catastral, superficie, anejos como garaje o trastero, y situación registral).
Precio total de la compraventa y forma de pago
Debe constar el precio final acordado y la forma de pago, indicando qué parte se entrega en concepto de arras y cómo se abonará el resto del precio en el momento de la escritura.
Naturaleza de las arras
Es uno de los puntos más relevantes. El contrato debe especificar expresamente si se trata de arras penitenciales, confirmatorias o penales. En la práctica inmobiliaria, lo habitual es que se pacten arras penitenciales, que permiten desistir del contrato con la penalización correspondiente.
Consecuencias del incumplimiento
Debe detallarse con claridad qué sucede si incumple el comprador y qué sucede si incumple el vendedor, evitando fórmulas ambiguas que puedan generar conflictos posteriores.
Plazo máximo para la firma de la escritura pública
Este plazo debe quedar perfectamente fijado, ya sea mediante una fecha concreta o mediante un periodo determinado contado desde la firma del contrato.
Estado de cargas y situación jurídica de la vivienda
Es muy recomendable que se haga constar si el bien se transmite libre de cargas, arrendamientos, ocupantes, deudas de comunidad y suministros, y quién asume la cancelación de posibles hipotecas.
Distribución de gastos e impuestos
Conviene dejar expresamente pactado quién asume cada gasto derivado de la operación (notaría, registro, plusvalía municipal, etc.).
Antes de firmar, es especialmente aconsejable comprobar la titularidad registral del inmueble, la existencia de cargas, la situación urbanística y, en el caso de obra nueva, el grado real de avance del proyecto y la situación administrativa de la promoción.
Plazos hasta la escritura y documentación a preparar para notaría y registro
Una vez firmado el contrato de arras, comienza la cuenta atrás para el plazo pactado para otorgar la escritura pública de compraventa.
Durante ese periodo, el comprador debe ir preparando, como mínimo, la siguiente documentación y gestiones:
Para la firma de la escritura ante notario
- Documento nacional de identidad o NIE en vigor.
- Justificación de los medios de pago que se utilizarán en la compraventa (transferencias, cheques bancarios o provisión de fondos).
- En su caso, escritura de préstamo hipotecario o documentación previa exigida por la entidad financiera.
- Si el comprador actúa a través de sociedad, escritura de constitución y poderes vigentes.
Por parte del vendedor, deben aportarse, entre otros documentos, el título de propiedad, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI y el certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios.
La escritura se autoriza ante notario y posteriormente debe inscribirse en el Registro de la Propiedad (España), lo que permite que el comprador figure oficialmente como nuevo titular del inmueble.
Conviene recordar que todo el proceso de otorgamiento de la escritura pública se rige por la normativa notarial y por los criterios del Consejo General del Notariado, como organismo representativo de la función notarial en España.
