Recuperar una vivienda ocupada ilegalmente puede convertirse en un proceso de meses y en una factura de varios miles de euros para su propietario.
Aunque la legislación contempla mecanismos para recuperar la posesión, el coste económico no se limita a contratar un abogado: también hay que considerar el procurador, las actuaciones judiciales, el lanzamiento y los posibles desperfectos del inmueble.
El precio de recuperar una vivienda depende principalmente de tres factores: el procedimiento elegido, la duración de la tramitación y la situación de las personas que permanecen dentro.
Una ocupación ilegal no es jurídicamente lo mismo que un alquiler impagado, y tampoco equivale a una situación de precario cuando existió previamente una autorización para utilizar el inmueble.
En España, un propietario puede desembolsar entre 1.000 y 3.000 euros en honorarios y gastos profesionales para iniciar y tramitar un procedimiento relativamente sencillo, aunque los casos complejos pueden superar ampliamente esa cantidad. A ello se suman los costes de recuperar físicamente la vivienda y ponerla nuevamente en condiciones de uso.
Cuánto cuesta desalojar a un okupa por la vía legal
El primer gasto al que se enfrenta un propietario es la asistencia jurídica. En los procedimientos civiles de recuperación de una vivienda ocupada ilegalmente, la intervención de abogado y procurador es obligatoria.
Los honorarios no están fijados por una tarifa estatal única. Cada profesional establece sus precios, que dependen de la provincia, la complejidad del expediente y las actuaciones necesarias.
El precio del abogado y del procurador.
- Abogado 750-2.500 €
- Procurador 180-400 €
- Burofax o requerimientos 12-50 €
- Acta notarial, si se necesita 180-220 €
- Cerrajero para el lanzamiento 80-200 €
Estas cantidades constituyen referencias orientativas para procedimientos relativamente sencillos. Una oposición del ocupante, la necesidad de recurrir resoluciones o la apertura de actuaciones adicionales pueden incrementar significativamente la factura.
A diferencia de lo que sucede con otros gastos administrativos, las personas físicas están exentas de tasas judiciales en el orden civil. Por tanto, un propietario particular no debe presupuestar una tasa judicial ordinaria por presentar su demanda.
Cuánto tarda un propietario en recuperar su vivienda
El plazo es uno de los costes más importantes de una ocupación. Mientras no recupera la posesión, el propietario puede continuar pagando hipoteca, comunidad, impuestos, seguros y otros gastos asociados al inmueble, sin poder utilizarlo ni alquilarlo.
En España existen dos vías principales para recuperar una vivienda ocupada ilegalmente:
– Vía civil: demanda de recuperación de la posesión mediante el procedimiento específico de ocupación ilegal.
– Vía penal: denuncia por allanamiento de morada o usurpación, según las circunstancias de la ocupación.
La Ley Orgánica 1/2025 incorporó el allanamiento de morada y la usurpación al ámbito del juicio rápido penal, aunque esto no significa que todos los desalojos se resuelvan en pocos días. La duración depende de las pruebas, las decisiones judiciales y la posibilidad de adoptar medidas cautelares.
Los plazos reales del desalojo
Situación Tiempo orientativo
- Ocupación ilegal sin oposición 4-6 meses
- Ocupación ilegal con oposición 6-10 meses o más
- Desahucio por precario 4-12 meses
- Procedimiento complejo o con recursos Puede superar un año
Estas estimaciones no son plazos garantizados. La carga de trabajo del juzgado, las dificultades para notificar a los ocupantes y las incidencias procesales pueden prolongar la recuperación de la vivienda.
Existe un mecanismo especialmente relevante en el procedimiento civil de ocupación ilegal: una vez admitida la demanda, el juzgado puede requerir a los ocupantes para que, en cinco días, aporten un título que justifique su permanencia. Si no lo hacen, puede acordarse la entrega inmediata de la posesión. Esos cinco días no significan que el propietario vaya a recuperar automáticamente las llaves en ese plazo, porque siguen siendo necesarios los trámites judiciales y, cuando proceda, el lanzamiento.
El lanzamiento: el último gasto para recuperar las llaves
Una sentencia favorable no siempre significa que el propietario pueda entrar inmediatamente en su vivienda. Si los ocupantes no abandonan voluntariamente el inmueble, es necesario ejecutar el lanzamiento.
Esta actuación requiere coordinación judicial y puede implicar varios gastos:
– Cerrajero: entre 80 y 200 euros, aproximadamente, si es necesario sustituir la cerradura.
– Retirada de enseres: puede generar costes adicionales de transporte, almacenamiento o custodia.
– Reparaciones: cerraduras, puertas, ventanas, instalaciones eléctricas o sanitarias pueden necesitar intervención.
– Limpieza: la puesta a punto de una vivienda deteriorada puede exigir una limpieza profesional.
– Peritajes: si existen daños importantes, puede ser necesario documentarlos y valorarlos para reclamar posteriormente.
La factura de los desperfectos es especialmente difícil de anticipar. Una vivienda que se recupera en buen estado puede requerir una inversión mínima, mientras que otra con instalaciones dañadas puede necesitar miles de euros antes de volver a comercializarse.
¿Puede el propietario recuperar el dinero que ha gastado?
La legislación permite solicitar la condena en costas a la parte contraria cuando se cumplen los requisitos procesales. En los procedimientos de recuperación de la posesión, el propietario puede conseguir que el ocupante sea condenado a asumir los gastos judiciales correspondientes.
Sin embargo, ganar el procedimiento no garantiza cobrar efectivamente ese dinero. Si el ocupante carece de ingresos, patrimonio o bienes embargables, el propietario puede terminar soportando los gastos que inicialmente pretendía recuperar.
También es posible reclamar daños materiales acreditados y determinadas cantidades derivadas de la privación de uso, aunque su reconocimiento depende de las circunstancias y de la prueba disponible.
El coste económico de mantener una vivienda ocupada
Para entender el impacto real, puede utilizarse el ejemplo de un propietario que tiene una vivienda hipotecada y debe esperar diez meses para recuperar su posesión.
Ejemplo de coste para el propietario
Hipoteca mensual 600 €; Comunidad, seguro e impuestos prorrateados 150 €; Duración de la ocupación 10 meses; Gastos de mantenimiento durante el proceso 7.500 €; Abogado y procurador 1.500 €; Cerrajero y limpieza 300 €; Coste acumulado estimado 9.300 €. Se tratarían de gastos hipotéticos ya que no incluye desperfectos graves ni alquileres que se hayan dejado de percibir.
Este ejemplo muestra cómo una ocupación puede generar un perjuicio económico considerable incluso cuando el procedimiento judicial termina favorablemente. La cifra tampoco representa una pérdida íntegra de la hipoteca, porque parte de las cuotas amortiza capital y contribuye a mantener el patrimonio del propietario.
¿Qué ocurre si los ocupantes son vulnerables?
La situación económica y social de quienes ocupan una vivienda puede influir en determinados procedimientos de desahucio. La legislación contempla mecanismos de intervención de los servicios sociales y suspensiones en supuestos concretos.
Conviene distinguir, no obstante, entre la ocupación ilegal de una vivienda y el impago de un alquiler. Las medidas extraordinarias de suspensión previstas para determinados procedimientos arrendaticios no se aplican automáticamente a cualquier ocupación sin título.
El Real Decreto-ley 2/2026 mantiene hasta el 31 de diciembre de 2026 determinadas medidas extraordinarias para hogares vulnerables en procedimientos relacionados con alquileres, bajo requisitos específicos. No debe confundirse este régimen con el procedimiento de recuperación de una vivienda ocupada ilegalmente.
La factura de recuperar una vivienda ocupada
El coste de una ocupación no se mide únicamente por los honorarios del abogado. La combinación de gastos profesionales, mantenimiento, lanzamiento y posibles reparaciones convierte la recuperación de una vivienda en un proceso económicamente exigente.
En un supuesto relativamente sencillo, los gastos jurídicos y de recuperación material pueden situarse alrededor de los 1.000-3.000 euros. Si el procedimiento se prolonga durante meses, existen daños importantes o se deja de percibir un alquiler, el perjuicio total puede alcanzar cifras de cinco dígitos.
La principal incertidumbre para el propietario no es únicamente cuánto cuesta presentar una demanda, sino cuánto tiempo permanecerá sin disponer de su vivienda y qué estado encontrará cuando finalmente recupere las llaves.
