Desde enero de 2022, Hacienda modificó la forma en que se determina la base imponible de los impuestos vinculados a la compraventa, donación o herencia de una vivienda.
Para calcular tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), la Agencia Tributaria ya no toma simplemente el precio declarado en la escritura o el valor catastral tradicional: utiliza un valor de referencia catastral calculado a partir de precios reales de compraventas en la zona donde está el inmueble.
Este valor de referencia no puede superar el valor de mercado real y se actualiza anualmente con datos oficiales obtenidos de notarios y registros. En la práctica, es el mínimo sobre el que Hacienda exige tributar, aunque el precio escrito en la operación sea menor, y si el precio de venta es mayor, se tributa por ese precio más alto.
Además del valor de referencia, en determinadas circunstancias Hacienda también puede basar la tributación en la tasación hipotecaria de una vivienda (la valoración realizada por una entidad tasadora para conceder un préstamo), lo cual puede influir especialmente si no existe valor de referencia o cuando la administración decide comprobar valores tras una declaración fiscal.
Aunque puede generar una carga fiscal elevada si el valor de referencia es superior al precio pagado o declarado, también aporta métodos objetivos y criterios técnicos que, con asesoría adecuada y tasaciones independientes, pueden beneficiar a compradores y vendedores a anticipar y ajustar su carga tributaria correctamente.
Qué supone este cambio y cuál era la tributación previa
Antes del cambio
Tradicionalmente, la base imponible para el ITP y otros impuestos inmobiliarios se determinaba de la siguiente manera:
- Precio declarado en escritura de compraventa: era el importe que el comprador y vendedor acordaban, y sobre ese valor se calculaba el ITP.
- Valor real de mercado: en caso de discrepancias o sospecha de infravaloración, Hacienda podía abrir un procedimiento de comprobación y, mediante peritos, decidir un valor más ajustado a la realidad.
- Valor catastral: un valor administrativo más bajo, usado para otros impuestos como el IBI, pero no determinante para las transmisiones.
Este sistema daba margen al contribuyente para declarar un valor que reflejara el mercado real, aunque podía dar lugar a litigios largos cuando la administración no estaba de acuerdo.
Tras el nuevo criterio fiscal
Con la reforma fiscal de 2021 y su entrada en vigor en 2022 el valor de referencia catastral se ha convertido en la base mínima de tributación para ITP, AJD (Actos Jurídicos Documentados) y el impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Hacienda puede utilizar también otros métodos, como la tasación hipotecaria, especialmente cuando no existe valor de referencia o cuando comprueba los valores declarados. Si el comprador o vendedor considera que el valor de referencia no corresponde al mercado, puede impugnarlo, pero suele ser necesario aportar pruebas (tasaciones independientes o informes técnicos).
Este cambio fue respaldado recientemente por el Tribunal Constitucional español como una forma objetiva de medir el valor de mercado fiscal y reducir litigios sobre valoraciones arbitrarias.
Cómo se hace una tasación
La tasación de una vivienda es un proceso técnico de valoración que estima el valor de mercado de un inmueble en un momento concreto:
- Encargo a un tasador acreditado: arquitecto, ingeniero o profesional con certificación para realizar tasaciones.
- Inspección y análisis: el tasador examina la vivienda, su estado, ubicación, superficie, distribución, antigüedad y otras características relevantes.
- Metodologías de valoración: se aplican métodos comparativos (precios de ventas recientes en la zona), residuales o de coste, según el caso.
- Informe formal de tasación: documento que recoge la valoración final con fundamentos técnicos, criterios usados y conclusiones.
Este informe puede ser utilizado no solo por bancos para otorgar hipotecas, sino también por compradores o vendedores que necesiten respaldar una base fiscal diferente al valor de referencia o al precio declarado y, de este modo, justificar ante Hacienda una valoración distinta.
Cómo puede beneficiar a los compradores y vendedores
Para compradores
A los compradores les puede ofrecer mayor seguridad jurídica gracias a que es un valor de referencia oficial, lo que lo convierte en un concepto más claro cuál es la base mínima de tributación para ITP.
Además, permite reclamar si el valor de referencia o la tasación aplicados por Hacienda no reflejan el valor de mercado, el comprador puede aportar una tasación independiente para ajustar la base imponible.
Todo esto, lo que de verdad permite, es evitar procesos largos, reduciendo la litigiosidad tradicional sobre valoraciones con peritos designados por Hacienda, ya que hay un criterio objetivo.
Para vendedores
- Transparencia fiscal: conocer de antemano el valor de referencia del inmueble permite prever el impacto fiscal en la venta y ajustar expectativas de precio.
- Planificación tributaria: al saber cuál es la base que Hacienda exigirá para impuestos como ITP o posibles ganancias patrimoniales, se puede optimizar el momento y forma de la venta.
- Argumentos técnicos: una tasación certificada correctamente puede servir para negociar el valor fiscal reconocido en operaciones complejas, especialmente cuando el mercado ha evolucionado.
