A la hora de comprar o vender una vivienda en España, es muy habitual firmar un contrato de arras como paso previo al contrato de compraventa definitivo.
Sin embargo, no todos los contratos de arras son iguales, y confundir su tipo puede tener consecuencias económicas muy relevantes.
Cuáles son los tipos de contratos de arras y qué aplicación tienen
En la práctica jurídica existen tres tipos de arras: las confirmatorias, las penales y las penitenciales. ¿Qué las diferencia?
1. Arras confirmatorias: son las más sencillas. Su función es confirmar que existe un contrato de compraventa con un anticipo del precio en forma de dinero entregado y con todos los detalles y cláusulas acordadas por ambas partes. Es el que suele utilizarse cuando el comprador y vendedor ya están totalmente de acuerdo y las arras solo refuerzan el compromiso. No conceden un derecho automático a desistir.
2. Arras penales: además de confirmar el contrato actúan como cláusula de penalización en caso de incumplimiento. El dinero que se abona en el acto sirve para fijar la indemnización y evita discutir posteriormente los daños. ¿Cuándo se usan? Cuando las partes quieren dejar muy clara la consecuencia económica de no cumplir, pero sin permitir que nadie se retire libremente.
3. Arras penitenciales: son las más conocidas y, sin embargo, las que peor se entienden. Su función es permitir que cualquiera de las partes pueda desistir libremente del contrato firmado. De hecho, están reguladas expresamente en el artículo 1454 del Código Civil. En la práctica, si desiste el comprador, perdería las arras entregadas, mientras, si desiste el vendedor, deberá devolver las arras, pero por duplicado.
Qué es lo más importante en cada caso
Lo verdaderamente importante no es cómo se llame el documento, sino qué tipo de arras se han pactado jurídicamente.
En la práctica, las arras confirmatorias no cuentan con derecho de desistimiento y, si una parte incumple, la otra tiene derecho de exigir el cumplimiento del contrato o exigir la resolución con la indemnización de daños. El dinero entregado no limita la responsabilidad.
Por su lado, las arras penales utiliza la cantidad entregada como penalización pactada, sustituyendo la indemnización ordinaria por daños. «Lo importante es revisar muy bien la cláusula penal para conocer si es exclusiva o compatible con otras reclamaciones», explican los expertos.
Finalmente, en las arras penitenciales lo esencial es que ambas partes aceptan que el contrato puede romperse sin necesidad de justificación, pagando la consecuencia económica fijada. Son las únicas que permiten desistir sin incumplir.
Los errores más comunes al firmar contratos de arras
Estos son los fallos que se repiten con mayor frecuencia en la práctica profesional y a los que más atención prestar.
1. No indicar expresamente el tipo de arras. Si el contrato no especifica con claridad que son penitenciales, penales o confirmatorias, pueden surgir conflictos muy serios. En caso de duda, los tribunales suelen interpretar que son confirmatorias.
2. Pensar que siempre se puede desistir perdiendo las arras es el error más común. En realidad, sólo en las arras penitenciales existe un verdadero derecho de desistimiento. En las demás, abandonar la operación es un incumplimiento contractual.
3. Usar modelos genéricos sin adaptarlos a la operación. Cuando ocurre esto, muchas cláusulas estándar mezclan conceptos como hablar de desistimiento aunque luego mencionen el cumplimiento forzoso o, incluso, indemnizaciones. Esta incoherencia puede invalidar la función real de las arras.
4. No regular qué ocurre si no se puede firmar por causas externas comoproblemas en la financiación, cargas registrales no previstas, retrasos en las herencias, cancelaciones de hipoteca o algún otro supuesto. Si no se regula expresamente, la pérdida o devolución de las arras puede quedar en el aire.
5. No fijar plazos claros para la firma de la compraventa genera inseguridad y dificulta exigir responsabilidades. Es la pieza clave para cubrirse las espaldas.
