La reivindicación surgida en la Puerta del Sol ha colocado de nuevo la vivienda en el centro del debate político.
El movimiento de inquilinos reclama al Gobierno un conjunto de medidas que ha denominado “decreto Maricarmen”, en referencia al caso de una mujer de 87 años desahuciada de la vivienda en la que había residido durante décadas por orden del juez.
Entre las principales demandas están los contratos indefinidos, la congelación de los alquileres y una mayor protección frente a los desahucios.
El Ejecutivo de Pedro Sánchez se ha visto obligado, por la presión, a adelantar su trabajo en un Real Decreto-ley que pretende llevar al Consejo de Ministros.
Sin embargo, el contenido continúa sujeto a negociación con sus socios y algunas de las reivindicaciones sociales no necesariamente formarán parte del texto definitivo. El último borrador conocido contempla medidas menos amplias que las reclamadas por el movimiento de vivienda, entre ellas la prórroga extraordinaria de determinados contratos y nuevas garantías frente a los desahucios.
Qué podría incluir el nuevo decreto de vivienda
Uno de los principales puntos en discusión es la duración de los contratos de alquiler.
La propuesta que maneja el Gobierno contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual que finalicen antes de 2028, siempre que el inquilino esté al corriente de pago.
La reivindicación de los sindicatos de inquilinos va más lejos: contratos indefinidos con renovación automática mientras se cumplan las obligaciones del arrendamiento.
Otro elemento sería la protección frente a los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad. El borrador plantea ampliar hasta finales de 2028 la posibilidad de suspender determinados procedimientos cuando exista vulnerabilidad y no se haya proporcionado una alternativa habitacional.
En estos casos, las administraciones asumirían un papel más relevante para garantizar una solución residencial.
También se ha planteado limitar las actualizaciones de las rentas al 2% en determinadas circunstancias cuando no exista un acuerdo entre las partes. A esto se sumarían posibles incentivos fiscales para propietarios que reduzcan los alquileres en zonas tensionadas y deducciones para determinados inquilinos, especialmente jóvenes.
La negociación incluye además otras cuestiones. Entre ellas aparece el alquiler de habitaciones y los contratos de temporada, modalidades que los sindicatos de inquilinos consideran susceptibles de utilizarse para evitar determinadas reglas aplicables al alquiler habitual. Sumar ha pedido que ambas cuestiones formen parte del decreto, aunque su incorporación depende de la negociación política.
Otro posible eje es el acceso a la propiedad. Sobre la mesa han aparecido préstamos sin intereses a través del ICO para determinados jóvenes sin ahorro suficiente y medidas para limitar la adquisición de viviendas residenciales por parte de grandes inversores. También se negocian medidas fiscales destinadas tanto a arrendatarios como a propietarios.
Qué tendría que ocurrir para que el decreto fuese definitivo
Aquí resulta importante distinguir entre un Real Decreto-ley y una ley ordinaria.
El Gobierno puede aprobar un Real Decreto-ley cuando considera que existe una situación de extraordinaria y urgente necesidad. La norma entra en vigor después de su publicación en el BOE, pero tiene carácter provisional hasta que el Congreso se pronuncia. La Moncloa
El procedimiento sería, en términos sencillos, el siguiente:
1. El Gobierno debe cerrar el contenido y aprobar el Real Decreto-ley en el Consejo de Ministros.
2. Una vez publicado en el BOE, las medidas comienzan a aplicarse.
3. El Congreso dispone de 30 días para convalidarlo o derogarlo.
4. La convalidación requiere mayoría simple de los diputados presentes en la votación.
5. El Congreso también puede decidir que el decreto se tramite posteriormente como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia, lo que permitiría introducir modificaciones durante la tramitación parlamentaria.
Por tanto, aprobar el texto en el Consejo de Ministros no garantiza que vaya a mantenerse.
El Ejecutivo necesita encontrar una mayoría parlamentaria capaz de respaldarlo. Precisamente ahí se encuentra una de las principales dificultades actuales: las posiciones de los distintos grupos no coinciden sobre cuestiones como la duración de los contratos, los desahucios, los incentivos fiscales o la protección de los propietarios.
Propietarios e inquilinos: posibles efectos
Para los inquilinos, las medidas supondrían principalmente mayor estabilidad.
Una prórroga extraordinaria permitiría permanecer más tiempo en la vivienda una vez terminado el periodo ordinario del contrato, mientras que una limitación de las actualizaciones reduciría temporalmente el margen para incrementar la renta.
La protección frente a determinados desahucios también ampliaría el tiempo disponible para encontrar una alternativa habitacional.
La contrapartida para los propietarios sería una reducción de su capacidad para modificar las condiciones del alquiler en determinadas circunstancias.
La prolongación obligatoria de los contratos podría retrasar la recuperación de la vivienda y las limitaciones de renta reducirían el margen para actualizar el precio.
Por esa razón, algunas de las propuestas negociadas incorporan incentivos fiscales para los propietarios que mantengan o reduzcan las rentas.
El efecto económico dependerá, sin embargo, de cómo quede redactado el texto. No es lo mismo establecer una prórroga excepcional durante dos años que crear un sistema de renovación indefinida. Tampoco tiene el mismo alcance limitar las actualizaciones de contratos existentes que establecer controles sobre el precio de los nuevos alquileres.
Además, las consecuencias sobre el mercado dependerán de la interacción entre regulación, oferta disponible, demanda y fiscalidad. El propio debate europeo refleja que la crisis de vivienda no se está abordando únicamente mediante controles de alquiler, sino también mediante construcción de vivienda asequible y social, financiación, planificación urbana y medidas para aumentar la oferta.
España ante una crisis que también afecta a Europa
La situación española forma parte de un problema más amplio.
El Consejo de la UE señala que el aumento de los costes de vivienda está afectando a la movilidad laboral, al acceso a la educación y a las desigualdades territoriales y sociales.
En septiembre de 2026, además, la Comisión Europea presentó una propuesta de Affordable Housing Act, destinada a establecer un marco común para que los Estados y las administraciones puedan actuar en las zonas sometidas a mayor presión residencial.
Las respuestas nacionales, no obstante, son diferentes.
Francia, por ejemplo, mantiene mecanismos de regulación de los alquileres en determinadas zonas tensionadas. En esas áreas existen límites tanto para fijar determinadas rentas como para las revisiones o cambios de arrendatario, mientras que algunas ciudades y territorios aplican sistemas todavía más estrictos.
En otros países europeos existen sistemas con mayor estabilidad contractual o diferentes fórmulas de protección del arrendatario, pero también hay importantes diferencias en fiscalidad, vivienda social, construcción y regulación de los precios. Por ello, la comparación con Europa no permite hablar de un único modelo europeo de alquiler.
El debate español incorpora precisamente varios de estos elementos: control de rentas, duración de los contratos, protección frente a los desahucios, fiscalidad y aumento de la oferta. La cuestión fundamental será determinar cuáles llegan finalmente al Real Decreto-ley y con qué alcance.
En cualquier caso, la aprobación en el Consejo de Ministros sería solo el primer paso. La verdadera prueba jurídica y política llegará después, cuando el Congreso tenga que decidir si convalida el texto. Hasta entonces, las medidas que se están negociando deben considerarse propuestas y no derechos ya reconocidos.
