El mercado hipotecario español continúa mostrando una elevada actividad.
Sólo en 2025 se firmaron más de medio millón de hipotecas la cifra más alta en quince años, consolidando la recuperación del crédito inmobiliario tras el frenazo provocado por la subida de los tipos de interés. En los primeros meses de 2026, además, el ritmo de nuevas operaciones sigue siendo sólido, con más de 40.000 hipotecas mensuales y un importe medio cercano a los 173.000 euros, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Sin embargo, detrás de este dinamismo existe una realidad económica que afecta directamente a millones de hogares.
La vivienda representa ya el 33,2% del gasto anual de las familias españolas, el porcentaje más elevado de los últimos años.
Hipoteca, suministros, comunidad e impuestos absorben una parte creciente del presupuesto familiar, reduciendo la capacidad de ahorro y aumentando la vulnerabilidad ante cualquier imprevisto económico.
Cómo ha evolucionado la morosidad
La evolución de la morosidad hipotecaria en España puede dividirse en tres grandes etapas.
La primera corresponde a la crisis financiera iniciada en 2008. El estallido de la burbuja inmobiliaria provocó un aumento masivo del desempleo, una fuerte caída del precio de la vivienda y un incremento histórico de los impagos hipotecarios.
Miles de familias dejaron de poder afrontar las cuotas de sus préstamos y las entidades financieras acumularon importantes volúmenes de activos problemáticos.
Durante aquellos años, la tasa de morosidad del conjunto del sistema financiero llegó a situarse por encima del 13%, mientras que el crédito promotor registró porcentajes aún más elevados. Las ejecuciones hipotecarias alcanzaron cifras récord y la vivienda pasó a convertirse en uno de los principales focos de preocupación económica y social.
La segunda etapa comenzó a partir de 2014. La recuperación del empleo, el crecimiento económico y la mejora del sistema financiero permitieron reducir progresivamente los préstamos impagados. Las entidades endurecieron los criterios de concesión de crédito, exigiendo mayor ahorro previo, ingresos más estables y menores niveles de endeudamiento.
Como consecuencia, las nuevas hipotecas concedidas durante la última década presentan, en términos generales, un perfil de riesgo bastante inferior al existente antes de la crisis inmobiliaria.
La tercera fase llega con el cambio de política monetaria iniciado por el Banco Central Europeo en 2022 para combatir la elevada inflación. El rápido incremento de los tipos de interés provocó un fuerte encarecimiento del euríbor y elevó las cuotas de cientos de miles de hipotecas variables.
Pese a ello, la morosidad hipotecaria apenas ha registrado un incremento moderado. El motivo principal es que las familias españolas llegaron a este periodo con una situación financiera más saneada, un mercado laboral más sólido y un volumen de ahorro acumulado durante los años posteriores a la pandemia. A ello se suman las renegociaciones realizadas por muchas entidades financieras y la existencia de códigos de buenas prácticas para hogares especialmente vulnerables.
Aunque las ejecuciones hipotecarias han aumentado ligeramente respecto a los mínimos alcanzados tras la pandemia, todavía permanecen muy lejos de los niveles observados durante la anterior crisis inmobiliaria.
Cómo afecta la subida de tipos
La subida de los tipos de interés ha supuesto uno de los mayores cambios para los hipotecados españoles en las últimas décadas.
Entre mediados de 2022 y finales de 2023, el euríbor pasó de registrar valores negativos a superar el 4%, encareciendo notablemente las revisiones de las hipotecas variables. En muchos casos, las cuotas mensuales aumentaron entre 200 y 400 euros, dependiendo del capital pendiente y del plazo restante.
Este incremento ha reducido la capacidad de consumo de numerosos hogares, especialmente aquellos con rentas medias y bajas. Una mayor parte del salario se destina ahora al pago de la vivienda, lo que limita el ahorro y hace más difícil afrontar otros gastos cotidianos.
No obstante, el impacto sobre la morosidad ha sido menor del esperado por varios factores. En primer lugar, durante los últimos años aumentó el peso de las hipotecas a tipo fijo, que protegen a los consumidores frente a las variaciones del euríbor. Además, las entidades financieras aplicaron criterios de concesión mucho más prudentes que antes de 2008, evitando niveles excesivos de endeudamiento.
En paralelo, el mercado laboral ha mantenido una evolución favorable, permitiendo que muchas familias continúen haciendo frente a sus obligaciones financieras incluso con cuotas más elevadas.
Con la estabilización de la política monetaria y unas expectativas de tipos de interés menos tensionadas, el mercado hipotecario afronta una etapa de mayor equilibrio. Sin embargo, el elevado precio de la vivienda y el esfuerzo económico que supone acceder a ella seguirán condicionando tanto la contratación de nuevas hipotecas como la capacidad de pago de los hogares.
Todo apunta a que la morosidad hipotecaria continuará en niveles contenidos durante los próximos años, siempre que el empleo mantenga su fortaleza y no se produzca un deterioro significativo de la economía. No obstante, la evolución de la inflación, los tipos de interés y el coste de la vivienda seguirá siendo determinante para medir la salud financiera de las familias españolas.
