El valor de referencia del Catastro se ha convertido en uno de los conceptos más relevantes dentro de las operaciones inmobiliarias en España.
Desde su entrada en vigor como base imponible mínima para determinados impuestos, compradores y vendedores deben prestar especial atención a esta cifra, ya que puede influir directamente en la carga fiscal derivada de una compraventa.
Aunque es habitual que surjan dudas sobre si es posible vender una vivienda por debajo de dicho valor y qué consecuencias puede tener, la realidad es que la operación sigue siendo legal, aunque puede desencadenar determinadas actuaciones por parte de la Administración tributaria.
Antes de analizar las posibles consecuencias, conviene entender qué es exactamente el valor de referencia catastral.
Se trata de una valoración objetiva calculada por la Dirección General del Catastro a partir de los precios comunicados por notarios y registradores en las compraventas realizadas en cada zona.
Su finalidad es aproximar el valor de mercado de los inmuebles mediante métodos estadísticos y criterios homogéneos. Sin embargo, no debe confundirse con el valor catastral tradicional, utilizado para calcular impuestos como el IBI, ni tampoco con el precio real de mercado de una vivienda concreta.
¿Cómo se fija el precio en el mercado inmobiliario?
En una compraventa inmobiliaria, las partes son libres de fijar el precio que consideren oportuno. Por tanto, vender por debajo del valor de referencia del Catastro no está prohibido.
Puede ocurrir, por ejemplo, cuando el inmueble presenta deficiencias importantes, necesita una reforma integral, existen cargas que afectan a su valor o simplemente las circunstancias del mercado obligan a aceptar una oferta inferior.
El problema no radica en el precio pactado, sino en cómo interpreta la Administración esa diferencia cuando se liquidan los impuestos correspondientes.
La principal consecuencia afecta al comprador. Actualmente, en la adquisición de una vivienda de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calcula tomando como base imponible el mayor valor entre el precio declarado y el valor de referencia catastral. Esto significa que, aunque una vivienda se compre por un importe inferior, la Administración puede exigir que el impuesto se liquide sobre el valor de referencia si este resulta más elevado. En la práctica, el comprador podría verse obligado a pagar más impuestos de los que inicialmente esperaba en función del precio efectivamente abonado.
Cuando el comprador presenta la autoliquidación utilizando como base el precio de compraventa y este es inferior al valor de referencia, existe la posibilidad de que la Administración inicie un procedimiento de comprobación.
En ese caso, se emitiría una liquidación complementaria reclamando la diferencia tributaria correspondiente, junto con los intereses de demora que procedan. Aunque el contribuyente puede recurrir y demostrar que el valor real del inmueble era inferior, la carga de la prueba suele recaer sobre quien impugna la valoración administrativa.
Para el vendedor, las implicaciones suelen estar relacionadas con otros tributos. Una venta por debajo del valor de referencia no implica automáticamente una infracción fiscal, pero puede llamar la atención de la Administración si considera que el precio declarado no se corresponde con la realidad económica de la operación. En determinadas circunstancias, Hacienda podría analizar si existe una posible ocultación de parte del precio o una simulación contractual destinada a reducir la tributación.
Además, el precio de transmisión declarado influye directamente en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que debe reflejarse en el IRPF. Si la vivienda se vende por un importe inferior al de adquisición, podría generarse una pérdida patrimonial.
Sin embargo, cuando la Administración aprecia indicios de que el valor declarado no refleja el verdadero precio de mercado, puede iniciar actuaciones de comprobación para verificar la exactitud de los datos consignados en la declaración de la renta.
También conviene tener en cuenta la repercusión que puede tener sobre el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal.
Aunque este impuesto se ha reformado en los últimos años y permite acreditar la inexistencia de incremento de valor en determinados supuestos, el precio declarado en la escritura sigue siendo un elemento relevante para justificar la realidad económica de la operación.
Por todo ello, cuando una vivienda se vende por debajo del valor de referencia catastral resulta recomendable conservar toda la documentación que permita justificar esa diferencia. Informes periciales, tasaciones independientes, fotografías del estado de conservación del inmueble, presupuestos de reforma o cualquier otro documento que evidencie circunstancias especiales pueden resultar fundamentales en caso de una futura comprobación tributaria.
En definitiva, vender una vivienda por debajo del valor de referencia del Catastro es perfectamente posible desde un punto de vista legal y contractual. No obstante, esta circunstancia puede generar consecuencias fiscales especialmente para el comprador, que podría verse obligado a tributar por una base superior al precio efectivamente pagado. La clave reside en que el valor pactado responda a la realidad del mercado y pueda justificarse adecuadamente si la Administración decide revisar la operación.
