La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) nació en 2012 en plena resaca de la burbuja inmobiliaria con un objetivo muy concreto: absorber los activos tóxicos de las entidades financieras rescatadas y liquidarlos en un plazo de quince años para minimizar el coste del rescate bancario.
Casi década y media después, el llamado «banco malo» afronta una realidad muy distinta a la que motivó su creación. La prioridad ya no consiste únicamente en vender viviendas, suelos o promociones inacabadas, sino en gestionar un parque inmobiliario complejo, marcado por la ocupación ilegal, la necesidad de rehabilitación y un mercado residencial donde la escasez de oferta ha disparado los precios.
Durante los años del boom inmobiliario, las antiguas cajas de ahorro financiaron miles de promociones que quedaron paralizadas tras el estallido de la crisis de 2008.
Cuando varias de esas entidades tuvieron que ser rescatadas, sus préstamos fallidos y activos inmobiliarios pasaron a Sareb. En total recibió cerca de 200.000 activos entre créditos e inmuebles, con el mandato de venderlos progresivamente hasta su desaparición prevista inicialmente para 2027.
Sin embargo, el escenario ha cambiado profundamente desde entonces. En 2022 el Estado tomó el control mayoritario de la sociedad y su misión dejó de ser exclusivamente financiera para incorporar un claro componente social.
La presión sobre el acceso a la vivienda y el fuerte incremento de los alquileres hicieron que parte de su patrimonio comenzara a destinarse al refuerzo del parque público.
Ese cambio de estrategia no ha eliminado los problemas derivados de gestionar una cartera inmobiliaria tan extensa. Buena parte de las viviendas heredadas proceden de promociones antiguas o de ejecuciones judiciales, presentan importantes necesidades de rehabilitación o se encuentran en municipios donde la demanda es reducida. Otras permanecen ocupadas sin título habilitante, lo que dificulta tanto su venta como su incorporación a programas de alquiler asequible.
El gran problema de la Sarebe: la ocupación
Precisamente la ocupación se ha convertido en uno de los principales quebraderos de cabeza para Sareb. La entidad ha intensificado en los últimos años los procedimientos judiciales para recuperar inmuebles ocupados ilegalmente cuando no concurren situaciones de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales.
El objetivo es reincorporar esas viviendas al mercado o destinarlas a programas públicos de alquiler, evitando que permanezcan bloqueadas durante años. En paralelo, mantiene mecanismos de colaboración con las administraciones para buscar soluciones habitacionales cuando existen familias vulnerables, diferenciando estos casos de las ocupaciones vinculadas a mafias o usos irregulares.
La dificultad no reside únicamente en recuperar la posesión de las viviendas. Muchas necesitan inversiones importantes antes de poder comercializarse o ponerse en alquiler. Reformas estructurales, actualización de instalaciones, mejoras de eficiencia energética o simples trabajos de acondicionamiento elevan considerablemente el coste de sacar esos inmuebles al mercado. En un contexto de incremento de los costes de construcción y de la mano de obra, la rehabilitación se ha convertido en otra de las partidas más relevantes de la gestión.
Al mismo tiempo, el fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario ha cambiado el valor estratégico de estos activos. Si hace una década el problema era vender viviendas en zonas con exceso de oferta, ahora muchas administraciones ven en la cartera de Sareb una oportunidad para incrementar el parque público de alquiler. Esa nueva función explica buena parte de los planes que está desarrollando el Gobierno.
Actualmente, el buscador público de Sareb recoge alrededor de 40.500 viviendas, además de más de 22.000 suelos, promociones en curso, garajes y otros activos inmobiliarios distribuidos por toda España. No todos esos inmuebles están disponibles para su venta inmediata, ya que algunos permanecen cedidos a administraciones públicas, otros están habitados, en proceso judicial o pendientes de adecuación.
Desde hace años la sociedad mantiene un programa específico de vivienda social mediante la cesión de inmuebles a comunidades autónomas y ayuntamientos. La bolsa reservada para este fin alcanza las 15.000 viviendas, destinadas principalmente a familias en situación de vulnerabilidad mediante alquileres asequibles gestionados por las administraciones públicas.
La siguiente fase pasa por el traspaso progresivo de buena parte de esos activos residenciales a Casa 47, la nueva empresa pública estatal de vivienda. Sareb trabaja ya con un doble mandato: continuar la desinversión de aquellos inmuebles que no tendrán un destino social y transferir viviendas y suelo residencial que puedan incorporarse al futuro parque público de alquiler asequible. Para ello también ha renovado recientemente los contratos de gestión con nuevos operadores inmobiliarios que asumirán la administración de la cartera durante esta etapa final.
La compañía calcula que desde su creación ha movilizado cerca de 100.000 viviendas entre ventas, promociones terminadas, cesiones sociales y otros programas. Paralelamente continúa desarrollando promociones de obra nueva a través de Árqura Homes y prevé seguir entregando viviendas durante los próximos años, mientras parte de su patrimonio pasa definitivamente a la gestión pública.
La evolución de Sareb refleja también la transformación del mercado inmobiliario español. La entidad nació para liquidar el exceso de vivienda generado por la burbuja y termina su recorrido en un contexto caracterizado por el déficit de oferta residencial. Lo que en 2012 era un problema de sobreproducción se ha convertido en una crisis de acceso a la vivienda, donde cada inmueble recuperado, rehabilitado o incorporado al alquiler asequible adquiere un valor estratégico muy superior al que tenía hace apenas una década. Mientras avanza hacia su liquidación, la gestión de los inmuebles ocupados, las inversiones necesarias para rehabilitarlos y su integración en las políticas públicas de vivienda marcarán el futuro inmediato de una institución creada para cerrar una crisis financiera y que ahora desempeña un papel relevante en la respuesta a la crisis habitacional.
